БАЛАЧКА

Кто теряет?

На первом уровне находятся продавцы, теряющие находившийся на складе товар и будущую выручку. На втором – владельцы инвестиционных паёв, которым принадлежит уничтоженный или повреждённый объект. На третьем – банки и другие кредиторы, если недвижимость приобреталась с использованием заёмного финансирования. Наконец, косвенные потери возникают у всей экосистемы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Особый вопрос – страховое покрытие. Страховщики приходят к позиции, что гарантированно откажут в выплатах. Военные действия, террористические акты и ущерб от беспилотных аппаратов нередко либо исключаются из стандартного покрытия, либо требуют отдельного страхования, а ЦБ РФ теперь активно требует этого отдельного страхования. Поэтому существует реальный риск, что значительная часть ущерба останется на собственнике объекта и, следовательно, на владельцах паёв.

Не менее серьёзным последствием может стать не прямое уничтожение капитала, а переоценка всего класса активов.

До последнего времени крупный склад с долгосрочным договором аренды с Wildberries или Ozon воспринимался почти как инфраструктурная облигация: понятный арендатор, индексируемый денежный поток и материальный актив в обеспечении. Теперь в эту модель необходимо включать дополнительную премию за геополитический и физический риск.

Это означает рост требуемой доходности и, соответственно, снижение справедливой стоимости складской недвижимости. Чем выше вероятность повторных атак и чем хуже страховое покрытие, тем больше должен быть дисконт.

Возникает и проблема ликвидности. Владельцы паёв могут захотеть сократить позиции, но закрытая структура фонда изначально ограничивает возможность выхода. На вторичном рынке паи способны торговаться с существенным дисконтом к расчётной стоимости активов.

Именно поэтому последствия ударов могут распространяться далеко за пределы конкретных складов. Они затрагивают не только Wildberries, Ozon и их продавцов, но и банки, управляющие компании, частных инвесторов и институциональный капитал.

Негосударственные пенсионные фонды являются крупными владельцами паёв ЗПИФ.

Поэтому ключевой результат этих атак – не просто потеря нескольких логистических объектов. Разрушается представление о складе как о почти безрисковом рентном активе. Вся финансовая конструкция, построенная вокруг долгосрочной аренды, банковского финансирования и продажи паёв инвесторам, теперь требует переоценки.

Маркетплейсы создали сверхцентрализованную инфраструктуру, позволяющую им контролировать российскую торговлю и извлекать из неё значительную часть маржи. Но та же централизация превратила отдельные мегасклады в системно значимые и легко идентифицируемые точки уязвимости. А финансовая упаковка этих объектов через ЗПИФы привела к тому, что ущерб от их уничтожения распределяется по всей цепочке – от продавца и частного инвестора до банка и, потенциально, пенсионного капитала.

В результате удар наносится по физическому объекту, но финансовая ударная волна проходит через всю модель коллективного владения российской коммерческой недвижимостью